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老旧小区加装电梯后能增值多少?
作者:管理员    发布于:2018-06-07 02:44:18    文字:【】【】【

小区加装电梯,一个单元内的住户通常会分为两派,赞同派及反对派。赞成派与反对派之间的对立,小到普通纠纷,大到可以闹上法庭。南京市目前加装电梯的情况,并不十分乐观,一般一个老旧小区中所有楼栋都能顺利加装的十分少见,通常是有的加装了,而其他的没加装,呈现散落开花状。

反对派


以一楼为代表的低楼层住户通常会持反对态度,尤其一楼本身并不需要使用电梯,因此对其并无明显收益。但安装电梯后会牵扯到费用及占用小区公共绿地、公共道路和车位等公共区域,加装电梯过程中还存在安全隐患等问题,影响低层的通行通风、采光,也存在噪音的问题,造成底层业主的生活质量下降,也压缩了小区的消防通道。

赞成派


成派一般是以顶层住户为代表的中高楼层住户,加装电梯后其生活便利度大大提升,再也不用在冬天瑟瑟发抖的边爬边走楼梯回家,也不用在酷暑天挥汗如雨的爬楼到家,更不用在家庭大采购时苦哈哈的搬东西,要知道南京这儿,没有电梯的房子,要买一些大件家具或电器都会被送货员收取上楼费。家中有老人及小孩的,加装电梯,也给老年人及家长的出行带来了极大的便利。对于老年人来说,爬上顶楼难如爬华山。同时在加装电梯后,高楼层会实现较大幅度的价值增值。

价值变动分析


根据房地产估价三要素来划分,影响一个小区价格的,包含实物、权益和区位因素。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等,建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。电梯就对应实物因素中的设备设施。不同小区之间存在价格差异,而同一小区不同楼层间,也会有较大的价格差异。


在同一个地段即同区位,同样是6-7层的楼栋,有电梯的房子有时能比无电梯的每平米高出几千元,有电梯的则可称为电梯洋房,无电梯的则是老破小,根据市场对比原则,安装电梯后老破小将实现较大程度的价格增值。


安装电梯前,购买顶层的通常都是不拖家带口的小年轻,无老年人及小孩照顾,年轻一切都不是问题。安装电梯后,购买顶层的人群范围将大幅放宽;安装电梯前,根据金三银四原则,房价最高的为三楼及四楼这样的中间楼层,一楼潮湿、环境不佳,顶楼可能漏水还有西晒等。安装电梯后,房价最高的一般为次顶层,如该栋总高为7层,则6楼最贵,房价以6楼价格为峰值分别往更高楼层及更低楼层递减。7楼业主是不是妥妥的幸福感提升呢。

费用


说完收益,再来说说加装电梯的费用。南京市物业管理办公室主任陈丹琦,在充分借鉴广州、深圳、厦门、福州等城市既有住宅增设电梯出资比例方面的经验基础上,结合南京的实际情况,提出了既有住宅增设电梯出资参考比例。第一层没有需求,第二层视为0,第三层作为基准层,越往上对电梯需求越强烈,所以出资系数第四层开始每增加一个楼层提高0.3系数,第四次1.3,第五层1.6,第六层1.9,第七层2.2。


住宅增设电梯出资参考举例:

假定有一幢七层住宅,增设电梯总价为60万元。其中包含设计费用:约1万元~1.5万元;电梯设备费用:约14万元/台(国产品牌);土建工程费用:约41万元;其他费用:约4万元。同时假定每层2户,共计面积180㎡(其中01室面积80㎡、02室面积100㎡)。


分户出资情况试算如下:

如为七层住宅,三层为基准层,系数1.0,四层系数为1.3,五层为1.6,六层为1.9,七层为2.2。

三层出资总额为60/(1.0+1.3+1.6+1.9+2.2)=7.5万元;

       301室出资7.5*(80/180)=3.33万元,302室出资7.5*(100/180)=4.17万元。

四层出资总额为7.5*1.3=9.75万元;

       401室出资9.75*(80/180)=4.33万元,402室出资9.75*(100/180)=5.42万元。

五层出资总额为7.5*1.6=12.00万元;

       501室出资12*(80/180)=5.33万元,502室出资12*(100/180)=6.67万元。

六层出资总额为7.5*1.9=14.25万元;

       601室出资14.25*(80/180)=6.33万元,602室出资14.25*(100/180)=7.92万元。

七层出资总额为7.5*2.2=16.5万元;

       701室出资16.5*(80/180)=7.33万元,702室出资16.5*(100/180)=9.17万元。

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